投資入股如何進(jìn)行不動產(chǎn)的稅務(wù)服務(wù)處理

投資入股如何進(jìn)行不動產(chǎn)的稅務(wù)服務(wù)處理？以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股的情況越來越普遍，與之相關(guān)的稅務(wù)處理問題也越來越受到關(guān)注。

不動產(chǎn)投資入股，需要開具什么樣的發(fā)票嗎？

營業(yè)稅相關(guān)政策規(guī)定，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共擔(dān)風(fēng)險，收取固定的利潤的行為，需要繳納營業(yè)稅。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規(guī)定，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。

但是，對于不動產(chǎn)投資入股是否可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開發(fā)票，業(yè)界則存在兩種意見：

一種認(rèn)為既然以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股不征營業(yè)稅，且不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的評估價值可通過符合資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)核定，企業(yè)就可以根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的評估報告入賬，為必申請代開發(fā)票。另一種意見則認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為企業(yè)開具發(fā)票，因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)具有長期管理發(fā)票的經(jīng)驗(yàn)，且發(fā)票具有防偽標(biāo)識，可以方便稅務(wù)機(jī)關(guān)日后跟蹤及監(jiān)控，而且在現(xiàn)行稅收法規(guī)中找不到對此行為不開具發(fā)票的依據(jù)，所以是否開具發(fā)票不該以是否應(yīng)稅作為標(biāo)準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)的發(fā)票管理辦法，發(fā)票用于生產(chǎn)經(jīng)營活動，而股東把不動產(chǎn)投資辦企業(yè)，不屬于生產(chǎn)經(jīng)營活動，不應(yīng)開具發(fā)票。因此，企業(yè)可以根據(jù)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)出具的評估報告進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。

個人股東以不動產(chǎn)投資入股，需要繳個人所得稅嗎？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)評估增值計征個人所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2008〕115號）規(guī)定，個人以評估增值的非貨幣性資產(chǎn)對外投資取得股權(quán)的，對個人取得相應(yīng)股權(quán)價值高于該資產(chǎn)原值的部分，屬于個人所得，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計征個人所得稅。稅款由被投資企業(yè)在個人取得股權(quán)時代扣代繳。個人不能提供完整、準(zhǔn)確財產(chǎn)(資產(chǎn))原值憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依法核定其財產(chǎn)原值。

但是后來，該文件被國家稅務(wù)總局收回了。筆者認(rèn)為：如果一個自然人以不動產(chǎn)投資一家企業(yè)，需要繳納稅金。而另一個自然人以貨幣資金投入一家企業(yè)，不需要繳納任何稅金。對于不同自然人來說，這就造成不公平，也違背了稅法的公平性。因此，在實(shí)踐過程中，納稅人碰到用不動產(chǎn)投資入股的情況，要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)積極溝通，爭取在投資環(huán)節(jié)不繳納個人所得稅，等待轉(zhuǎn)讓或處置環(huán)節(jié)繳納個人所得稅。

法人股東以不動產(chǎn)投資入股，要繳企業(yè)所得稅嗎？

企業(yè)法人以非貨幣性資產(chǎn)——不動產(chǎn)投資入股另一家企業(yè)或成立新企業(yè)，意味著，該企業(yè)法人用非貨幣性資產(chǎn)換取了另一家企業(yè)的股權(quán)。

如果該企業(yè)法人符合《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號文）特殊重組的條件規(guī)定：可以暫緩繳納企業(yè)所得稅，可以達(dá)到延遲納稅的目的。

如果上述交易不符合特殊重組的條件，根據(jù)企業(yè)所得稅法的相關(guān)規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)該視同銷售貨物，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)。這就意味著用不動產(chǎn)換取股權(quán)的交易行為，企業(yè)應(yīng)該視同銷售不動產(chǎn)，按照不動產(chǎn)的銷售確認(rèn)轉(zhuǎn)讓的損益。

結(jié)論：企業(yè)法人以不動產(chǎn)投資入股需要繳納企業(yè)所得稅，除了符合財稅〔2009〕59號文件企業(yè)特殊重組的規(guī)定。

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